親から相続した家や土地が、兄弟姉妹との「共有名義」になっている、というケースは少なくありません。
相続人が複数いる場合、財産を公平に分けるための一つの方法として選ばれがちです。
しかし、この共有名義という状態が、後々になって思わぬトラブルの火種になる可能性があることは、あまり知られていないかもしれません。

今回は、不動産を共有名義で相続することに潜むリスクと、そうした事態を避けるための手続きについてご紹介します。
大切な資産を巡って家族が揉めることのないよう、どのような点に注意すべきか、一緒に考えていきましょう。

不動産を共有名義で相続するリスクとは？

売却や管理に共有者全員の同意が必要になる

不動産を共有名義で所有する際の最も大きなリスクは、その不動産を自由に扱えなくなる点です。

例えば、その家を売却したい、あるいは大規模なリフォームをしたいと考えたとします。
このような不動産の「処分」や「変更」にあたる行為を行うには、共有者全員の同意が必要です。
共有者の意見が分かれると、不動産を思うように活用できなくなるおそれがあるのです。

共有者の中に一人でも反対する人がいれば、計画は頓挫してしまいます。
たとえ自分の持分（所有権の割合）だけを第三者に売却することは法律上可能であっても、不動産の一部分だけの権利を買いたいという人はなかなか現れず、もし見つかったとしても市場価格よりかなり安い金額で手放さざるを得ないのが実情です。
いざという時に、資産を有効活用できなくなる可能性があるのです。

※ただし、日常的な維持管理や軽微な修繕などの「管理行為」については、共有者の持分の過半数の同意で決めることができます。

固定資産税の支払いを巡ってトラブルになる

不動産を所有している限り、毎年必ず固定資産税が課税されます。
共有名義の不動産の場合、納税通知書は共有者の代表者一人にまとめて送付されるのが一般的です。
そのため、まずは代表者が税金全額を立て替えて支払い、後から他の共有者にそれぞれの持分に応じた金額を請求する、という形になりがちです。

しかし、この請求に対して他の共有者がすんなりと支払いに応じてくれるとは限りません。
「今は手持ちがない」「なぜ自分が払うのか」といった理由で支払いを拒否され、金銭トラブルに発展するケースは後を絶ちません。
お金の問題は、たとえ家族であっても関係に亀裂を生じさせるデリケートな問題であり、共有名義がそのきっかけになってしまうのです。

次の相続で権利関係がさらに複雑化する

共有名義の不動産が抱える問題は、時間が経つほど深刻化する傾向があります。
その最大の原因が「次の相続」です。
共有者の一人が亡くなると、その人が持っていた持分は、さらにその人の相続人へと引き継がれていきます。

例えば、当初は兄弟3人の共有だった土地で、長男が亡くなったとします。
すると、長男の持分は、その妻と子どもたちに相続されます。
これにより、共有者の輪に甥や姪が加わることになります。
このように相続が繰り返されるたびに、共有者の数はネズミ算式に増えていき、中には面識のない遠い親戚や、連絡先すらわからない人が含まれるようになります。
共有者が増えれば増えるほど、全員の同意を取り付けることは絶望的に難しくなり、不動産は事実上、誰も手を出せない「塩漬け」状態に陥ってしまうのです。

共有名義の不動産を相続する手続きは？

遺産分割協議で相続方法を決定する

故人が遺言書を遺していない場合、相続が開始したら、まず相続人全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」を行います。
この協議では、法律で定められた法定相続分に縛られることなく、相続人全員が合意すれば、誰がどの財産をどれだけ相続するかを自由に決めることができます。

不動産を安易に法定相続分で分けて共有名義にするのではなく、前述したようなリスクを十分に理解した上で、慎重に話し合うことが重要です。
誰か一人が代表して相続するのか、それとも売却して金銭で分けるのかなど、将来を見据えた最適な方法を模索しましょう。
協議で決まった内容は「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押印することで法的な効力を持ちます。

代償分割や換価分割で単独名義を目指す

共有名義を避けるための具体的な遺産の分割方法として、「代償分割」と「換価分割」があります。

・代償分割
相続人の一人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して、その人の本来の相続分に相当するお金（代償金）を支払う方法です。
例えば、長男が実家をすべて相続する代わりに、次男に法定相続分相当の現金を渡す、といったケースがこれにあたります。
家や土地を残したい場合に有効な方法ですが、代償金を支払うためのまとまった資金が必要になります。

・換価分割
相続した不動産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人同士で分け合う方法です。
不動産そのものではなく金銭で分けるため、公平性を保ちやすいというメリットがあります。
ただし、先祖代々の土地や思い出の詰まった家を手放すことになるため、慎重な判断が求められます。

遺言書で相続方法を指定しトラブルを防ぐ

相続を巡るトラブルを防ぐ上で、最も効果的な対策は、財産を遺す側が「遺言書」を準備しておくことです。
遺言書で「自宅の土地と建物は妻に相続させる」というように、不動産の相続人を明確に指定しておけば、相続人同士が遺産分割協議を行う必要がなくなり、手続きをスムーズに進めることができます。

将来、不動産が共有状態になって子や孫の代でトラブルが起きるのを防ぐためにも、特定の誰か一人に相続させる旨を記しておくことが望ましいでしょう。
その際、不動産をもらえない他の相続人の「遺留分（法律で保障された最低限の相続分）」に配慮し、預貯金など他の財産を多めに渡すといった内容を盛り込んでおくと、より円満な相続につながります。

まとめ

不動産を共有名義で相続することは、一見すると公平な分割方法に思えるかもしれません。
しかし、実際には「売却や管理に全員の同意が必要」「固定資産税の支払いで揉める」「次の相続で権利関係がさらに複雑化する」といった、多くのリスクを抱えています。

相続の際には、安易に共有名義を選択せず、遺産分割協議を通じて「代償分割」や「換価分割」といった方法を検討し、できる限り一人の名義にまとめることを目指しましょう。
そして、これから財産を遺す立場にある方は、遺された家族が困らないよう、遺言書で相続方法を明確に指定しておくことが、最も有効なトラブル防止策となります。