親から受け継ぐ大切な財産。
それが現金であれば兄弟で均等に分けることも難しくありませんが、土地や建物といった不動産の場合はどうでしょうか。
物理的に分割するのが難しく、評価額も一概には決められないため、兄弟間での思わぬトラブルの原因になってしまうことも少なくありません。
どうすれば公平に、そして円満に不動産を分けられるのか、悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、兄弟で不動産を相続する際の主な分割方法や、揉め事を避けるためのポイントについてご紹介します。

兄弟で相続した不動産はどう分ける？

現金のように明確に分けられない不動産を相続した場合、兄弟間で公平性を保つためのいくつかの分割方法があります。
それぞれの家庭の状況や不動産の特性に合わせて、最適な方法を検討することが大切です。

売却して現金で分ける換価分割が最も公平です

最もシンプルで公平な方法が「換価分割（かんかぶんかつ）」です。
これは、相続した不動産を売却して現金に換え、その現金を兄弟で分け合う方法です。
不動産という「モノ」ではなく「お金」で分けるため、1円単位で公平に分割でき、後の不満が出にくいという大きなメリットがあります。
誰もその不動産に住む予定がなく、特に活用する計画もない場合には、最も現実的で円満な解決策となるでしょう。

ただし、当然ながら思い出の詰まった実家などを手放すことになります。
また、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、税金（譲渡所得税）がかかる点も覚えておく必要があります。
この方法を選択するには、相続人全員の同意が不可欠です。

一人が相続し代償金を支払う代償分割も可能です

兄弟のうち誰か一人がその不動産を相続したいと希望している場合に有効なのが「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。
例えば、長男が実家を相続する代わりに、他の兄弟に対して、それぞれの法定相続分に見合う現金（代償金）を支払うという方法です。
これにより、不動産を手放すことなく、兄弟間の公平性を保つことができます。

この方法の課題は、不動産を相続する側に、代償金を支払えるだけの十分な資力が必要になることです。
また、代償金の金額を決める元となる不動産の評価額をどうするかで揉める可能性もあります。
実際の取引価格（時価）で計算するのか、相続税の計算に使う路線価で計算するのかによって金額が大きく変わるため、事前に兄弟間でしっかりと話し合っておく必要があります。

土地を物理的に分ける現物分割（分筆）という方法もあります

土地を相続した場合、「現物分割（げんぶつぶんかつ）」という選択肢もあります。
これは、一つの土地を測量して法的に複数に分ける「分筆（ぶんぴつ）」を行い、分けられた土地を兄弟それぞれが相続する方法です。
兄弟全員が土地という形で財産を持ち続けたい場合に有効です。

ただし、この方法はどのような土地でも可能なわけではありません。
分筆によって土地が狭くなりすぎると、かえって土地の価値が下がってしまうことがあります。
また、分筆後の土地が建築基準法上の「接道義務（道路に2m以上接していること）」を満たさなくなる「無道路地」になってしまうと、建物を建てられなくなり資産価値が大幅に下落する恐れがあるため注意が必要です。
分筆には測量や登記のための費用もかかります。

不動産を相続した兄弟が揉めないためには？

分割方法を決めるプロセスはもちろん、その後の手続きにおいても、兄弟間でトラブルを避けるための重要なポイントがいくつかあります。

相続人全員で遺産分割協議を行い合意内容を書面に残します

遺言書がない場合、相続人全員で「誰がどの財産を、どのように分けるか」を話し合って決める必要があります。
これを「遺産分割協議」と呼びます。
ここで、先ほど紹介した換価分割や代償分割といった具体的な方法について、全員が納得するまで話し合います。

そして、協議で合意した内容は、必ず「遺産分割協議書」という正式な書面に残しましょう。
この書類は、後の「言った、言わない」といったトラブルを防ぐだけでなく、不動産の名義変更（相続登記）手続きの際にも必要となる重要なものです。
相続人全員が署名し、実印を押印することで、その効力が証明されます。

共有名義は将来のトラブル原因になるため避けるべきです

話し合いがまとまらないからといって、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」と考えるのは避けるべきです。
一つの不動産を複数人で所有する共有名義は、一見公平に見えますが、将来的に大きなトラブルの火種となる可能性が高いからです。

例えば、その不動産を売却したり、賃貸に出したりするには、共有者全員の同意が必要になります。
一人でも反対すれば、何も進めることができません。
また、固定資産税の支払いも連帯責任となり、誰かが支払わなければ他の兄弟が負担することになります。
さらに、兄弟の誰かが亡くなると、その持ち分はさらにその子供たちへと相続されます。
こうして代替わりが進むにつれて共有者がネズミ算式に増え、関係性も薄れていくため、最終的には話し合いすら困難な「塩漬け不動産」になってしまうリスクがあるのです。

2024年4月から相続登記が義務化されたため手続きが必要です

最後に、非常に重要な法改正についてお伝えします。
2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更）が義務化されました。
これまでは任意の手続きでしたが、今後は「不動産を相続したことを知った日から3年以内」に登記申請を行わなければなりません。

正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
このルールは過去に相続した不動産にも適用されるため、まだ名義変更をしていない方は注意が必要です。
遺産分割協議が長引いて3年以内に登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易的な手続きで一旦義務を果たすこともできますので、覚えておくとよいでしょう。

まとめ

兄弟で不動産を相続する際は、分けにくいという特性からトラブルに発展しがちです。
円満に解決するためには、まずどのような分割方法があるかを知ることが大切です。

・不動産を売却して現金で分ける「換価分割」
・一人が相続し、他の兄弟に代償金を支払う「代償分割」
・土地を物理的に分ける「現物分割（分筆）」
これらの方法の中から、状況に合ったものを選ぶために、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意した内容は必ず遺産分割協議書にまとめましょう。
将来のトラブルを避けるため、安易な共有名義は選択しないことが賢明です。
また、2024年4月から義務化された相続登記も忘れずに行う必要があります。
もし当事者だけでの解決が難しいと感じたら、弁護士や司法書士といった専門家に相談することも検討してみてください。