「山形不動産売却・相続情報局」（リノベース）

相続土地をスムーズに売却するための知識を紹介！手続きの流れと譲渡所得税の節税対策

相続で土地を引き継いだけれど、利用予定がないため売却を考えているという方は多いのではないでしょうか。
大切なご家族から受け継いだ土地ですから、売却を進めるにあたって「まず何から始めればいいのか」「税金がたくさんかかって損をしないか」といった不安を抱えるのは自然なことです。
特に、土地売却相続といったテーマは、法的な手続きと税金が複雑に絡み合うため、専門的な知識なしに進めるのは難しいと感じるかもしれません。
しかし、ご心配は不要です。
これから、相続した土地を売却する際に知っておくべき手続きの全体像、かかる税金の種類や計算方法、そして重要な節税対策について、できるだけわかりやすく解説します。

相続した土地を売却する際の全体像を知りたい

まずは遺産分割協議と相続登記が必要な理由

相続した土地を売却する際には、その土地の真の所有者を法的に明確にする必要があります。
なぜなら、土地を買い取る買主側から見れば、売主が本当にその土地を売る権利を持っているのかが重要になるからです。
そのため、売却手続きに入る前に、まず相続登記という名義変更の手続きを行い、亡くなった方（被相続人）の名義から、実際に土地を相続する方（相続人）の名義へと変更しなければなりません。
売買契約を結ぶのは、名義変更後の新しい所有者だからです。

土地売却の流れと手続きにかかる期間

相続した土地の売却は、以下の手順で進みます。
まず、遺産分割協議で所有者を確定させ、相続登記で名義を変更します。
名義が確定したら、不動産会社に売却を依頼し、査定を経て媒介契約を結びます。
その後、買主を見つけ、売買契約を締結し、最終的に決済と引き渡しを行うという流れです。
相続登記に必要な書類集めや法務局での手続きに時間がかかるため、相続登記の完了までで1ヶ月以上、その後、売却活動を経て決済までには、早くても合計で3ヶ月程度の期間をみておくのが一般的です。
特に、相続人が多く、遺産分割協議に時間を要する場合は、より長い期間を見積もる必要があります。

相続した土地の売却で利用できる節税の特例には何があるのか

「取得費加算の特例」の適用要件と節税効果

相続した土地の売却で最も利用が検討される特例の一つが「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。
この特例の主な要件は、相続税を納めた人が、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（概ね3年10ヶ月以内）までにその土地を売却することです。
この特例を適用すると、支払った相続税のうち、売却した土地に対応する分を譲渡所得の取得費に加算できます。
取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の節税に繋がります。
特例の適用には期限が定められているため、利用したい場合は、売却のタイミングを慎重に計画する必要があります。
この特例は、相続税を納付した人への救済措置であり、特に納税資金確保のために土地を売却せざるを得ないケースで大きな節税効果を発揮します。

「空き家特例」の概要と適用条件

亡くなった方（被相続人）が居住していた家（空き家）とその敷地である土地を売却する場合に利用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、通称「空き家特例」です。
この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
ただし、適用には細かい要件があります。
例えば、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始直前まで亡くなった方が居住していたこと、売却代金が1億円以下であることなどが挙げられます。
また、期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期間が設けられています。
建物を解体して更地にして売却する場合も適用できる可能性がありますが、その際にはさらに詳細な条件を満たす必要があります。

まとめ

相続した土地の売却は、まず遺産分割協議と相続登記という名義変更の手続きから始まります。
売却によって利益が出ると譲渡所得税が課税され、その税率は所有期間（亡くなった方の期間を引き継ぐ）によって異なります。
特に重要なのが節税対策であり、「取得費加算の特例」や「空き家特例」など、期限が設けられた特例を活用できれば、手元に残る金額を大きく増やせる可能性があります。

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