「山形不動産売却・相続情報局」（リノベース）

不動産を家族信託するメリット・手続き・税務上の落とし穴を徹底解説！

親の高齢化が進む中、「認知症になったら実家の管理はどうなるのか」「介護費用が必要な際に実家を売却できるのか」といった不安を解消する方法として、「家族信託」が注目されています。
これは、親が元気なうちに、信頼できる子どもなどに不動産の管理や処分を託す制度です。

家族信託で不動産を管理するメリットと注意点は？

資産凍結を防ぎ、柔軟な財産管理や承継が可能になる

家族信託の最大のメリットは、不動産の所有者である親の判断能力が低下しても、財産が凍結されるのを防げることです。
認知症などになると、預金口座凍結や不動産の売買契約といった法律行為ができなくなります。
あらかじめ家族信託契約を結んでおけば、財産管理を託された受託者（子どもなど）が、親のために不動産の管理や売却をスムーズに行えます。
例えば、親の施設入居費用を実家売却で捻出するといったことが可能になります。
また、家族信託は柔軟な財産承継を実現できます。
通常の遺言では次の代の相続先までしか指定できませんが、家族信託では「自分が亡くなった後は妻に、妻が亡くなった後は長男に」というように、二次相続以降の承継先まで指定し、先祖代々の土地などを守る想いを未来へつなげることが可能です。

ローン残債がある不動産は金融機関の承諾が必須

住宅ローンなどが残っている不動産を信託の対象にする場合は、特に注意が必要です。
不動産を信託すると所有名義が親（委託者）から子（受託者）へと移転します。
ローン契約では、担保不動産の名義変更に金融機関の事前の承諾を得ることを義務付けていることが多いため、無断で信託登記をすると、ローン契約違反とみなされ、残債の一括返済を求められるリスクがあります。
必ず事前に融資を受けている金融機関に相談し、承諾を得る手続きが必要です。

信託不動産の赤字は他の所得と損益通算できない

アパートなどの収益不動産を信託する場合、税務上の注意点があります。
信託した不動産の経営が赤字になっても、その赤字を給与所得など他の黒字の所得と相殺して税金負担を軽くする「損益通算」ができないというルールです。
税法上、信託財産から生じる所得は、それ以外の所得とは分けて計算されるため、結果として税負担が増えてしまう可能性があります。

家族信託で不動産を信託・売却する手続きと費用は？

契約書の作成・公正証書化、信託登記が主な手続き

不動産を家族信託する際の主な手続きは以下の流れで進みます。
STEP1 家族での話し合い：目的や内容について家族で話し合うことがスタート地点です。
STEP2 信託契約書の作成：法的な効力を持つ「信託契約書」を作成します。
STEP3 信託契約書の公正証書化：公証役場で「公正証書」にすることで、証明力が高まり後の手続きがスムーズになります。
STEP4 信託登記：法務局で「所有権移転登記」と「信託登記」を同時に行い、不動産が信託財産であることを記録します。

信託契約書に基づき、受託者が売主となって売却を行う

信託された不動産を売却できるかは、信託契約書に受託者の売却権限が明記されているかによります。
将来売却の可能性があるなら、契約時に権限を盛り込むことが重要です。
売却手続きは、権限を持つ受託者が売主となって進めます。
売却代金は受託者が管理する「信託口口座」に入金され、信託の目的に従って親の生活費や介護費用などのために使われます。

専門家報酬と登録免許税などの実費がかかる

家族信託にかかる費用は、「専門家報酬」と「実費」の2種類です。
・専門家報酬：司法書士などへのコンサルティング、契約書作成、登記手続きの費用。
一般的に数十万円から100万円以上が目安。
・実費：公正証書作成手数料（信託財産の価額に応じて数万円〜十数万円）、登録免許税（固定資産税評価額に基づき、土地0.3％、建物0.4％）。

固定資産税や売却時の譲渡所得税は受益者が負担する

信託不動産に関する税金は、名義人である受託者ではなく、実質的に利益を得ている受益者（親など）が負担します。
固定資産税の納税通知書は受託者へ届きますが、支払いは信託財産から行われます。
また、信託不動産を売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税の納税義務も受益者が負います。

まとめ

家族信託は、認知症などによる資産凍結のリスクに備え、大切な不動産を家族で守り、活用していくための有効な手段です。
親の判断能力に関わらず、子の判断で不動産を売却して介護費用に充てたり、希望する形で次の世代へ資産を引き継いだりすることが可能になります。
ただし、受託者には大きな責任が伴うこと、専門家費用や税金がかかること、そしてローン付き・収益不動産には特有の注意点があることも理解しておく必要があります。
将来の安心のために、家族信託という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

◾️会員様限定プラン

①一般には公開していない会員限定の物件情報を閲覧可能♪

②物件情報ないのすべての投稿画像を閲覧できます♪

③希望条件登録機能でご希望の物件が販売されたらメールで通知！

会員登録はこちらから

◾️各種ご相談・お問い合わせはこちらから

ご売却/ご購入/お住み替え/リフォーム/リノベーション/その他お問い合わせ

WEB無料相談はこちらから

◾️物件を探す/モデルルーム見学/資金について相談/その他

来店予約はこちらから

お電話でもお問い合わせ承ります☎️

リノベース清住ショールーム　TEL :023-616-7327　