「山形不動産売却・相続情報局」（リノベース）

小規模宅地の特例の適用条件と失敗しないためのチェックポイント

生活の基盤である土地を、税金を払うために手放さなければならない事態は避けたいものです。
そんなときに大きな助けとなるのが「小規模宅地の特例」という制度です。
この特例を適用できれば、土地の評価額を大幅に引き下げ、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
しかし、この特例を利用するにはいくつかの条件をクリアしなければなりません。
今回は、小規模宅地の特例がどのような制度なのか、適用するための条件や減額される金額についてご紹介します。

小規模宅地の特例はどのような条件で適用される？

小規模宅地の特例は、誰でも無条件に利用できるわけではありません。
亡くなった方（被相続人）が遺した土地の種類や、それを誰が相続するのか、さらには土地の面積や手続きの方法など、いくつかの要件が定められています。
ここでは、特例を適用するために満たすべき主な条件について見ていきましょう。

相続人が配偶者や同居親族であることが要件です

土地の種類だけでなく、誰がその土地を相続するのかも重要なポイントです。
特に、亡くなった方の自宅の敷地（特定居住用宅地等）を相続する場合、相続人ごとに細かな要件が定められています。
・配偶者特に条件なく、無条件で特例の適用が受けられます。
・同居していた親族亡くなった方と同居していた親族が相続する場合、相続税の申告期限までその土地を所有し、その家に住み続けることが要件となります。
・同居していなかった親族（家なき子）一定の条件を満たせば、同居していなくても特例が適用されることがあります。
主な条件として、「亡くなった方に配偶者や同居の相続人がいないこと」「相続開始前の3年間、自分や配偶者などが所有する家に住んだことがないこと」などが挙げられます。
この要件は非常に厳格なため、適用できるケースは限られます。
事業用や貸付用の土地についても、その事業を相続人が引き継ぎ、申告期限まで土地を保有し続けることなどが要件となります。

適用できる土地の面積には上限があります

特例の名前が示す通り、「小規模」な宅地を対象としているため、適用できる土地の面積には上限（限度面積）が設けられています。
土地の種類によって、適用できる面積の上限は異なります。
・特定居住用宅地等 330㎡（約100坪）まで・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等 400㎡（約121坪）まで・貸付事業用宅地等 200㎡（約60坪）まで相続した土地の面積がこの上限を超える場合、超えた部分については特例の対象とはならず、通常の評価額で相続税が計算されます。

相続税の申告と遺産分割が必須です

この特例の適用を受けるためには、必ず相続税の申告書を税務署に提出する必要があります。
たとえ特例を適用した結果、納税額がゼロになったとしても、申告手続きそのものは省略できませんので注意が必要です。
また、原則として相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）までに、誰がその土地を相続するのかを確定させる「遺産分割協議」を終えている必要があります。
もし期限までに分割協議がまとまらない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を申告書に添付することで、3年間の猶予が認められます。

土地の評価額はどれくらい減額されるのか

小規模宅地の特例の最大のメリットは、その大きな減額効果にあります。
適用要件を満たすことで、土地の相続税評価額を大幅に圧縮することが可能です。

居住用・事業用は80%、貸付用は50%減額されます

減額される割合は、土地の種類によって異なります。
・特定居住用宅地等評価額を80%減額・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等評価額を80%減額・貸付事業用宅地等評価額を50%減額例えば、特定居住用宅地等に適用された場合、評価額は本来の20%で計算されることになります。
これは相続税額に非常に大きな影響を与え、納税者の負担を大きく軽減します。

複数の土地を相続する場合は調整計算が必要です

もし、自宅の土地（特定居住用宅地等）とアパートの土地（貸付事業用宅地等）など、複数の種類の土地を相続して、それぞれに特例を適用したいと考える場合もあるでしょう。
この場合、単純にそれぞれの限度面積まで特例を使えるわけではなく、一定の計算式に基づいて適用できる面積を調整する必要があります。
どの土地に特例を適用するのが最も有利になるかは、ケースバイケースで判断が分かれます。